停车场收费权评估方法

2024-04-18 02:56

1. 停车场收费权评估方法

停车库价格估价可以采用比较法、收益法和成本法。停车库价格估价方法的选择,首先应该重点考虑其权属状况,判断其是否属于经营性房地产;其次,应该考察其周边房地产中类似房地产的出租、销售情况,以此来决定采用何种估价方法。

(一)比较法

是指在求取估价对象房地产价格时,将估价对象房地产与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照,从已经发生了交易的类似房地产既知价格修正得出估价对象房地产最可能实现的合理价格的一种估价方法。

鉴于停车库具有同一地区同一类型房地产地下停车库单位价格比较一致的特点,比较法应当在地下停车库的评估中作为优先选用的方法,并且地下停车库的可比交易案例比较容易取得,可操作性较高。值得注意的是,在比较法的操作中应注意以下几点

1、可比案例的选取。目前车位的利用和销售计价都是以个数为单位,在评估中以车位个数为计价单位最合理,由于车位的公摊普遍较大,而且不同项目的公摊系数差异很大,以建筑面积为基础进行估价并不适用于车位,而车位的使用价值与其套内面积密切相关,因此建议在评估车位时按套内面积对车位进行分类(小车位、标准车位、大车位等),以车位个数进行计价,因此在选取可比案例时,尽量选取以个数为计价的案例。

2、车位比例因素。物业套数与车位数的比值越高,车位供应缺口越大,对车位的价格呈正效应;反之,呈负效应。

3、公共交通便捷程度因素。公共交通便捷程度越低,则业主对私家车及车位的需求越多,对车位的价格呈正效应;反之,呈负效应。

4、周边配套设施状况因素。周边配套设施越不便利,则业主对车位的需求越多,对车位的价格呈正效应;反之,呈负效应。

5、房地产档次因素。在同一供需圈内,房地产平均价格越高,则物业档次越高,则业主对车位的需求越多,对车位的价格呈正效应。

(二)收益法

是运用适当的资本化率,将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到价值时点上的现值,求其之和来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。

对于经营性的地下停车场,其主要收益来源为停车费,在核算经营收益水平过程中,要灵活结合估价对象所在地段及所服务的地上物业类型,在符合当地停车场收费标准的前提下,对比类似区位条件的停车场合理预设开发后的停车费定价范围。值得注意的是,由于停车场在白天、夜晚、工作日、节假日不同时段的停车率有所不同,在评估中需要切实结合停车场服务对象类别,综合分析其出行特点,确定不同时段的停车率,才能更加准确的确定停车库的收益价值。

(三)成本法

是假定存在一个潜在的购买者,重置一宗与估价对象可以产生同等效用的房地产所需投入的合理费用。也应当是估价对象价值的衡量标准,即是一种以建造房地产所需耗费的各项费用之和为主要依据,再加上一定的资金利息和计划利润,并扣除相应的折旧来确定房地产价格的估价方法。

需要注意的是:一般而言,地下停车库的成本法评估中,停车库分摊的土地价值较地上建筑物分摊的土地价值要低,以北京市基准地价为例,地下停车库的修正系数一至二级土地为0.25,三至七级为0.2,八至十二级为0.15。

而考虑地下停车库的建造过程中相比地上建筑需要做较高质量的防水、需要大量开挖及运输土方,并大量采用剪力墙承重及防水设计,故其建筑成本一般比地上建筑高;另外,如果地下停车库涉及机械式车位的配置,其建安成本亦会相对提高,故在核算成本需要注意加强成本合理化设定。

停车场收费权评估方法

2. 收费权怎么评估

  主要根据固定收益进行评估,我们做过高速公路收费权,景区门票的收费权评估。我可以直接告诉你

  景区可用门票收费权质押贷款

  收费权担保贷款已逐渐成为一种重要的担保融资手段。本文根据现行立法中的规定分析了目前可质押的收费权类型,并分析了质押价值评估中收费权质押与实物资产抵押、应收账款质押,收费账户质押之间的差异。

  一、收费权的类型

  收费权一般是指权利人基于法律的直接规定或者政府的行政特许而享有的就特定的基础设施或者公共服务等收取费用的权利。现实经济生活中收费权的种类很多,如就行业划分,有公路收费权、旅游景点收费权、电力收费权、电信收费权、自来水收费权、燃气收费权、有线电视收费权、污水处理收费权、垃圾处理收费权、医院收费权、高校收费权等等;如就收费机构的性质划分,有工商、技术监督、计生、公安等部门的行政性收费,有公立医院、学校、自来水厂、供电局、电视台等公共服务机关的事业性收费,还有高速公路建设公司、国家电网公司、医院、民营高校等企业经营性收费。这些收费权还可以进行细分,如公路收费权可以分为政府还贷公路收费权和经营性公路收费权;电力收费权可分为发电企业向电网收费的收费权和电网向供电企业和电力用户收费的收费权;如高校的收费权,可分为学费、书杂费、住宿费等收费权。

  二、银行对可质押收费权的确定

  当前经济活动中的各种收费权利并不是都能作为质押标的对贷款进行担保,为此需要对质押的收费权进行认真、谨慎的分析。
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